ComprendrefrMis à jour le 23/10/2026
Les revenus fonciers français
La part des loyers provenant d'immeubles situés en France est imposée dans la catégorie des revenus fonciers :
- au barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon votre taux marginal (TMI) ;
- plus 17,2 % de prélèvements sociaux (les revenus fonciers ne sont pas concernés par la hausse à 18,6 % intervenue en 2026).
| TMI | Imposition totale d'un euro de revenu foncier |
|---|---|
| 0 % | 17,2 % |
| 11 % | 28,2 % |
| 30 % | 47,2 % |
| 41 % | 58,2 % |
| 45 % | 62,2 % |
La société de gestion vous envoie chaque année un récapitulatif avec les montants à reporter sur la déclaration n° 2044 (ou directement sur la 2042 en micro-foncier).
Micro-foncier ou régime réel ?
Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts. Il est accessible si vos revenus fonciers totaux ne dépassent pas 15 000 € par an et si vous détenez également au moins un bien loué nu en direct. Un associé qui ne détient que des parts de SCPI relève du régime réel.
Régime réel : déduction des charges réelles, notamment les intérêts d'emprunt si vous avez financé vos parts à crédit. Un déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Les revenus de source étrangère
Pour les immeubles situés hors de France, les conventions fiscales attribuent en principe l'imposition au pays de situation. La France évite la double imposition par un crédit d'impôt égal à l'impôt français ou par la méthode du taux effectif, selon les pays.
Ces revenus échappent en général aux prélèvements sociaux français. Une SCPI fortement investie à l'étranger peut donc être sensiblement plus intéressante après impôt pour un contribuable à TMI élevée. En savoir plus →
Les revenus financiers
Une petite partie des revenus peut provenir du placement de la trésorerie de la SCPI. Ces revenus financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), sauf option globale pour le barème.
Les plus-values
Les plus-values réalisées lors de la revente de vos parts, ou lors de la vente d'immeubles par la SCPI, suivent le régime des plus-values immobilières : 19 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.
- exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention ;
- exonération de prélèvements sociaux après 30 ans ;
- surtaxe possible au-delà de 50 000 € de plus-value.
L'IFI
Les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, pour la fraction de leur valeur représentative d'immobilier, si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros. La valeur à retenir est communiquée chaque année par la société de gestion.
Les autres modes de détention
| Mode | Fiscalité |
|---|---|
| Assurance-vie | Aucun impôt tant que les gains restent dans le contrat ; fiscalité de l'assurance-vie lors des retraits. Détails |
| Nue-propriété | Pas de revenus, donc pas d'impôt pendant le démembrement ; hors assiette IFI. Détails |
| Société à l'IS | Revenus intégrés au résultat imposable de la société. |
| PER | Certains PER proposent des SCPI en unités de compte, avec la fiscalité propre au PER. |
Ces règles sont données à titre général pour l'année 2026. Votre situation personnelle peut modifier le résultat : vérifiez sur impots.gouv.fr ou auprès d'un professionnel.