Le démembrement de parts de SCPI : acheter moins cher, sans revenus

Stratégie · Mis à jour le 23/10/2026

La propriété d'une part de SCPI peut être divisée en deux : la nue-propriété (le droit de détenir la part) et l'usufruit (le droit d'en percevoir les revenus). On parle de démembrement temporaire.

Comment ça marche

Un investisseur achète la nue-propriété pour une durée fixée, par exemple 5, 7 ou 10 ans. Il paie seulement une fraction du prix de la part : plus la durée est longue, plus la décote est forte. Un autre acteur, souvent une société soumise à l'impôt sur les sociétés, achète l'usufruit et perçoit les revenus pendant cette période.

À l'échéance, l'usufruit s'éteint automatiquement : le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans frais ni imposition, et commence à percevoir les revenus.

Les intérêts

• Aucun revenu, donc aucun impôt pendant le démembrement : utile pour les contribuables fortement imposés.
• La nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'IFI du nu-propriétaire (c'est l'usufruitier qui déclare).
• Une décote qui se transforme mécaniquement en plus-value latente à l'échéance, si le prix de la part est resté stable.

Les limites

• Si le prix de part baisse, la décote peut être absorbée en partie ou en totalité.
• La revente avant échéance est difficile.
• Pas de revenus pendant toute la période : à réserver à une épargne dont on n'a pas besoin.