ComprendrefrMis à jour le 23/10/2026
La commission de souscription
C'est le principal frais d'une SCPI classique : 8 à 12 % TTC du montant investi, prélevés dès l'achat. Elle rémunère la recherche de capitaux (en grande partie reversée aux distributeurs : banques, conseillers, plateformes) et la recherche d'immeubles.
Conséquence directe : si vous revendez rapidement, vous récupérez la valeur de retrait, inférieure au prix payé. Avec 10 % de frais, il faut environ deux ans de dividendes pour simplement compenser l'écart, avant impôt.
La commission de gestion
Prélevée chaque année par la société de gestion, elle représente le plus souvent 8 à 15 % TTC des loyers encaissés (environ 10 à 12 % en pratique). Elle est déjà déduite du dividende versé : le taux de distribution affiché s'entend après ces frais.
Les frais sur opérations
- Commission d'acquisition lors de l'achat d'un immeuble (souvent 1 à 3 % du prix) ;
- commission de cession lors de la vente d'un immeuble ;
- commission de suivi des travaux sur les gros chantiers ;
- frais de cession de parts sur le marché secondaire, ou forfait de transfert en cas de donation ou de succession.
Ces frais pèsent sur le résultat de la SCPI et donc, indirectement, sur votre dividende. Ils figurent dans la note d'information et le rapport annuel.
Les SCPI sans frais d'entrée
Depuis quelques années, des SCPI investissent 100 % du montant versé, sans commission de souscription. En contrepartie, elles prévoient généralement :
- une commission de retrait anticipé (souvent autour de 5 %) si vous sortez avant 3 à 5 ans ;
- parfois des frais de gestion plus élevés, qui s'appliquent chaque année et sur toute la durée.
Sur une durée courte, elles sont souvent plus avantageuses. Sur 15 ou 20 ans, des frais de gestion plus élevés peuvent finir par coûter davantage qu'une commission d'entrée classique. Faites le calcul sur votre horizon.
Comparer deux SCPI
Pour une comparaison honnête :
- regardez le TRI à 10 ans, qui intègre les frais d'entrée ;
- consultez la section « coûts » du DIC, qui chiffre l'incidence totale des frais ;
- additionnez frais d'entrée, frais de gestion et éventuels frais de sortie sur votre durée de détention.
La commission de souscription est parfois négociable, notamment via certaines plateformes en ligne qui rétrocèdent une partie de leur rémunération.