ComprendrefrMis à jour le 23/10/2026
Le taux de distribution
C'est l'indicateur le plus mis en avant. Depuis 2022, sa méthode de calcul est harmonisée par l'ASPIM :
Taux de distribution = dividende brut versé au titre de l'année (y compris l'impôt étranger payé pour le compte des associés) ÷ prix de souscription de la part au 1er janvier.
Trois précisions importantes :
- il est calculé sur le prix de souscription, frais d'entrée compris ;
- il est brut d'impôt : avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux pour les revenus français ;
- il peut inclure des revenus exceptionnels (plus-values distribuées, reprise de report à nouveau) qui ne se répéteront pas forcément.
Les chiffres de 2025
Selon l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025, en hausse de 0,19 point sur un an. Il varie selon la catégorie :
| Catégorie | Taux de distribution 2025 |
|---|---|
| SCPI diversifiées | 6,0 % |
| Moyenne du marché | 4,91 % |
| SCPI résidentielles | 4,2 % |
Dans le même temps, le prix moyen des parts a reculé de 3,45 %, et la moitié des SCPI ont réduit leur acompte par part, de 10 % en moyenne. La performance globale annuelle moyenne (voir ci-dessous) ressort à +1,46 % : positive, mais loin du seul taux de distribution.
La performance globale annuelle (PGA)
La PGA additionne le taux de distribution et la variation du prix de part sur l'année. C'est un indicateur plus complet du résultat d'une année.
Exemple : une SCPI qui distribue 5 % mais dont le prix de part baisse de 8 % affiche une PGA de −3 %. L'associé a perçu des revenus, mais son capital a diminué davantage.
Le TRI : la performance sur longue période
Le taux de rendement interne mesure la performance sur 5, 10, 15 ou 20 ans. Il tient compte du prix d'achat (frais inclus), de tous les dividendes reçus et de la valeur de retrait à la fin de la période.
C'est l'indicateur le plus honnête pour un placement de long terme, car il intègre les frais d'entrée. Un TRI sur 10 ans est publié dans le rapport annuel de chaque SCPI.
Du rendement brut au rendement net
Pour estimer ce que vous percevrez réellement, partez du taux de distribution et retirez :
- l'impôt étranger, déjà prélevé à la source pour les SCPI européennes ;
- votre impôt sur le revenu (TMI) et les prélèvements sociaux pour la part française ;
- l'effet des frais d'entrée, qui réduisent le capital récupérable.
Exemple : 5 % de taux de distribution sur des revenus 100 % français, avec une TMI de 30 % : 5 % × (1 − 0,30 − 0,172) = 2,64 % net par an.
Les pièges à éviter
- Choisir sur le seul rendement de l'année : une SCPI récente peut afficher un taux élevé grâce à des acquisitions réalisées à prix bas, sans garantie pour l'avenir.
- Ignorer le prix de part : un dividende élevé ne compense pas toujours une baisse de valeur.
- Oublier le délai de jouissance : la première année, vous ne percevez pas de revenus pendant plusieurs mois.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ni le capital ni les revenus d'une SCPI ne sont garantis.