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Simulateur : SCPI ou appartement ?

Comparez, avec vos hypothèses, ce que deviendrait le même capital investi en parts de SCPI ou dans un appartement loué nu, sans crédit.

Hypothèses communes

Capital investi (€)

Durée (années)

Tranche marginale d'imposition

Revalorisation annuelle (loyers et prix, %)

SCPI

Taux de distribution (%)

Frais de souscription (%)

Revenus supposés 100 % français, imposés à la TMI + 17,2 %. Revenus de la 1^re année, après impôt :

Appartement en direct

Frais de notaire (%)

Rentabilité brute (% du prix)

Vacance locative (% des loyers)

Charges, gestion, entretien (% des loyers)

Taxe foncière (% du prix)

Location nue, revenus fonciers imposés à la TMI + 17,2 %. Revenus de la 1^re année, après impôt :

Résultat à l'horizon choisi

SCPI

Revenus cumulés après impôt: –
Valeur de retrait des parts: –
Patrimoine total: –

Appartement

Revenus cumulés après impôt: –
Valeur estimée du bien: –
Patrimoine total: –

Modèle simplifié : rendement et revalorisation constants, revenus non réinvestis, sans crédit, sans frais de revente ni impôt sur la plus-value, sans travaux exceptionnels ni régime LMNP. La valeur de retrait SCPI correspond au capital investi diminué des frais de souscription, puis revalorisé. Résultats purement illustratifs, sans valeur de conseil.

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Ce que le simulateur ne montre pas

Le crédit. L'achat d'un appartement se fait le plus souvent à crédit, avec un effet de levier que ce modèle n'intègre pas volontairement, pour comparer à capital égal.

Le temps passé. La gestion d'un appartement représente plusieurs heures par an, davantage en cas de changement de locataire ou de travaux.

Le risque de concentration. Un impayé de six mois sur un appartement unique peut effacer une année de rentabilité ; en SCPI, il est dilué.

La fiscalité optimisée. LMNP, SCPI européennes, assurance-vie ou démembrement peuvent modifier sensiblement le résultat. Voir le guide fiscal.